COVID-19

COVID-19 : le Contrat de bail intangible

Cet article est fourni gracieusement par Lionel Vincent, Managing Partner de LPA Tokyo, membre bienfaiteur de la CCI France Japon

Après bien des hésitations tenant à l’importance des conséquences liées au report des JO, le gouvernement japonais a promulgué le 7 avril 2020 l’état d’urgence sanitaire. Pour autant, des mesures de soutien à l’égard des acteurs économiques avaient été adoptées depuis mars dans le pays. Ces mesures exceptionnelles ont vocation à soutenir l’emploi ou encore offrir des leviers financiers aux entreprises.

Quand est-il des baux ? Nombre d’entreprises, notamment dans l’événementiel, la restauration ou le commerce de détail, sont privées de revenus mais doivent néanmoins faire face à des charges locatives. De même, nombre de bailleurs sont confrontés à la difficulté d’assurer dans des conditions normales la maintenance des locaux.

A la différence des mesures mises en place en France, le gouvernement japonais n’a pas adopté de mesures impératives exceptionnelles permettant par exemple le report des loyers. Pour autant, le Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme japonais (MLIT) se mobilise afin d’inviter les professionnels du secteur à assouplir les mesures applicables au secteur immobilier.

• Est-ce que le locataire peut exiger un report du paiement de son loyer ?

L’absence de loi prévoyant un report des loyers, comme en France, laisse au bailleur la liberté de consentir ou non à un report du paiement des loyers. A défaut d’accord du bailleur, tout retard dans le paiement du loyer constitue un manquement, sauf stipulations contraires du bail. En outre, à défaut d’un lien de causalité suffisant, il sera difficile de faire valoir la baisse des revenus des locataires en raison au Covid-19 comme un motif suffisant pour les exonérer de leur obligation de payer (art. 419 §3, Code civil). Néanmoins, en pratique, il est préférable pour les bailleurs d’accorder un report des loyers sur une période raisonnable afin de ne pas aggraver la santé financière des locataires et éviter le risque de perdre les locataires.

Il est donc recommandé aux locataires de ne pas d’autorité s’affranchir de leur obligation de paiement mais de s’en ouvrir le plus vite possible auprès de leur bailleur afin de trouver une solution amiable. La plupart des bailleurs sont assez accommodants compte tenu des circonstances.

• Est-ce que le locataire peut exiger une baisse du montant de son loyer ?

S’agissant de la réduction des loyers, il convient de vérifier si cette possibilité est prévue dans le contrat. A défaut, la conclusion d’un accord entre le bailleur et le locataire est encouragée. Les tribunaux apprécient la bonne foi dans les rapports entre les parties. Si aucun accord amiable n’est envisageable, le locataire dispose toutefois de trois fondements juridiques pour tenter d’imposer une réduction de son loyer.

1) Les nouvelles dispositions du Code civil : En ce sens, la réforme du Code civil japonais1 entrée en vigueur le 1er avril élargit les possibilités de réduction des loyers. Au visa de l’article 611§1 nouveau du Code civil, la réduction du loyer d’un bien locatif est possible s’il ne peut être utilisé ou n’est plus profitable en raison d’un fait extérieur au locataire. Le loyer est alors réduit à proportion de la perte financière subie par le locataire. Toutefois, la mise en oeuvre de ces nouvelles dispositions du Code civil pour obtenir la réduction du loyer demeure incertaine et soumise à une interprétation in concreto par le juge.

2) La loi sur les baux : Par ailleurs, la loi spéciale relative aux baux2 prévoit dans son article 32 la possibilité de réviser le loyer en cas d’augmentation ou de réduction des taxes ou charges pesant sur le terrain ou l’immeuble. Cette disposition est néanmoins exclue pour les baux à durée déterminée (art. 38 de la loi précitée). Pour l’heure, la pandémie n’a pas d’incidence directe sur le cours immobilier ni sur les loyers de sorte que cette disposition semble difficile à utiliser pour justifier d’une révision du loyer.

3) L’imprévision : Enfin, la théorie de l’imprévision ou du changement de circonstances (connue en droit japonais sous le nom de jijo henko no gensoku) permet de solliciter une révision du loyer si les conditions sont réunies. A défaut de stipulations contractuelles spécifiques, cette théorie qui est le résultat d’une construction jurisprudentielle, sera difficile à faire valoir.

Ces trois fondements semblent néanmoins incertains et donc difficile dans leur mise en oeuvre. Là encore, il convient de privilégier la discussion avec le bailleur. Certains bailleurs sont disposés à faire un effort même temporaire pour alléger la charge locative et ne pas perdre un bon locataire. 1 Loi portant réforme du Code civil, du 26 mai 2017, n°44, consultable en ligne (disponible uniquement en japonais) : www.moj.go.jp/content/001242222.pdf 2 Loi spéciale sur les baux, du 21 déc. 1997, n°132

• Le bailleur peut-il s’exonérer de ses obligations d’entretien ?

En vertu de l’article 606 du Code civil, le bailleur est tenu d’opérer l’entretien requis pour la jouissance paisible du bien mis à disposition. En conséquence, il lui revient de mettre en oeuvre les mesures adéquates permettant de garantir la sécurité du preneur dans l’accès et l’utilisation du bien. En pratique, cela peut s’illustrer par l’affichage des consignes d’hygiène, la mise à disposition de produits d’hygiène dans les lieux communs, la restriction des entrées ainsi que l’entreprise de travaux de désinfection. Bien que les circonstances soient exceptionnelles, le bailleur reste tenu de garantir l’accès et la jouissance des lieux en toute sécurité sous peine de voir sa responsabilité engagée.

Le locataire est donc en droit d’exiger du bailleur ou de la société de gestion de l’immeuble de poursuivre, quitte à les adapter, ses prestations d’entretien des locaux.

En revanche, le bailleur pourra faire valoir les circonstances de l’épidémie pour imposer un service réduit afin de ne pas exposer ses salariés ou préposés aux risques de contagion. De même, le bailleur peut imposer l’évacuation des locaux pour des raisons d’hygiène et sécurité. Ainsi, dans certains immeubles où des locataires ont été infectés par le virus, le bailleur a pu ordonner l’évacuation des locaux pour procéder à la désinfection des locaux. Dans les circonstances actuelles où de nombreuses entreprises ont mis en place des mesures de télétravail, l’impact sur la jouissance du bien par le locataire est réduit. La possibilité de demander une compensation de ce fait est difficile. Il faut de même s’en remettre aux dispositions du contrat de bail pour apprécier dans quelle mesure les décisions du bailleur peuvent ouvrir droit à une compensation, suspension ou réduction de loyer. En pratique, la plupart des contrats ne prévoit pas de telles dispositions lorsque celles-ci sont motivées par des circonstances impérieuses de sécurité ou d’hygiène.

En somme, il semble que le contrat de bail reste intangible en dépit des circonstances qui toutefois commandent aux parties de faire preuve de nuance (et de bon sens) dans l’exécution de leurs obligations ou la revendication de leurs droits tirés du contrat de bail. LPA Tokyo