Leçon de réalisme

L'immobilier se porte bien au Japon. Mais gare au moyen terme, prévient William Montgomery, analyste du secteur immobilier pour CLSA.

Partagez-vous l'optimisme ambiant sur les projets en cours ?
Je dirais que je suis réaliste. Il y a du bon et du mauvais. Depuis quatre ou cinq ans les consommateurs qui n'avaient pas dépensé après la crise financière de 2008 ont recommencé à acheter des appartements, des résidences secon­daires, des terrains... Vers 2014 l'anti­cipation de la hausse de la TVA avait poussé les gens à investir. Puis, après une correction, la conjonction de taux faibles, d'une légère hausse des salaires et de l'« effet de richesse » de l'envo­lée boursière les a incités à acheter, en particulier des appartements de luxe. Le prix moyen des appartements est à un niveau inédit depuis 1989. Un autre facteur de demande a été la baisse des exemptions dans la fiscalité des succes­sions. Le nombre de familles soumises au droit des successions sur leur immo­bilier a grimpé de plus de 50% ; or la manière la plus commode d'éviter ces taxes est de louer une partie de son actif immobilier, à des particuliers ou à un commerçant, en habitant sur un bout du terrain. L'autre bonne nouvelle est, bien sûr, le tourisme. Je me rappelle lorsqu'après 2011, les étrangers sem­blaient avoir disparu. L'explosion du nombre de touristes a changé la donne pour les endroits de shopping à Osaka et Tokyo, comme Ginza et Omotesando, et pour les hôtels. C'est pourquoi on construit de nouveaux hôtels, ce qui pousse les prix des terrains à la hausse. Le tourisme est pour le Japon la manière la plus commode de régler son problème de population sans recourir à l'immigra­tion. Reste que le déclin démographique est un sujet grave. La population de To­kyo continue de progresser d'1,2% par an mais dans cinq ans elle ne bougera plus. Sauf changement, nous risquons d'avoir un problème.

Quel est le quartier à surveiller ?
Shibuya est très intéressant. C'est une sorte de Silicon Valley qui ferait la ren­contre de Blade Runner. Tout le monde, surtout les jeunes, veut vivre et tra­vailler là-bas. La qualité des immeubles s'améliore rapidement.

Est-ce une fuite en avant ?
La demande intérieure a été plus forte qu'anticipée en 2016 et 2017. Pour de nombreuses raisons, mais surtout à cause des bons résultats des entre­prises, la demande de bureaux est forte. Au Japon les promoteurs, qui ont des coûts d'emprunt très bas, voyant  que leurs nouveaux immeubles, plus résistants aux séismes, plus pratiques (avec crèche intégrée par exemple) sont très populaires, se sont tous mis à construire de nouveaux immeubles en même temps. Tokyo aujourd'hui compte 65 millions de mètres carrés de bureaux. D'ici 2022 on va en construire 16 à 17 millions supplémentaires qui devraient se traduire (moins les espaces démolis) par une addition nette de 8 millions de mètres carrés. Soit 12,3% de surface en plus. Le marché va-t-il l'absorber ? Tout le monde parle de l'arrivée de compagnies logicielles ou pharmaceutiques, du retour de filiales étrangères parties à Shanghaï ou Singa­pour en 2009-2012... Je suis prudent. Il y aura trop d'offre. Pourquoi construire de nouveaux bureaux après 2022 après 12% de hausse ? Je n'en vois pas la nécessité et je pense que le rythme va décélérer. Il y aura peut-être des casi­nos, mais ce sont des projets petits en comparaison du total. Cela dit, le secteur des appartements est revenu à la raison. Entre 1997 et 2007, 90.000 logements neufs étaient mis sur le mar­ché à Tokyo ; aujourd'hui, c'est 35.000. La rationalité n'a pas encore atteint le secteur des bureaux.

Y a-t-il de l'espoir en province ?
Aujourd'hui Osaka explose à cause du tourisme et Fukuoka a la cote en raison du commerce avec la Chine et la Corée du Sud. Nagoya et Osaka ne verront pas leur parc de bureaux augmenter forte­ment, donc l'équilibre offre/demande est meilleur qu'à Tokyo. Dans les villes comme Sendai, Toyama ou Hiroshima, les investissements immobiliers se sont taris. Mais certains promoteurs deviennent actifs. Takara Leben par exemple a une stratégie de développe­ment d'immeubles d'habitation de taille modeste, d'une quarantaine d'apparte­ments qui sont vendus 38 millions de yens pièce en banlieue ou en province. Un montant abordable pour un salarié japonais ordinaire, qui gagne 3,4 mil­lions de yens par an en moyenne et ne peut pas s'offrir d'appartement à Tokyo et surtout pas dans la Yamanote, où le prix moyen atteint 58 millions.